9 Financiën

De Interest Coverage Ratio (ICR) geeft inzicht in de mate waarin Wierden en Borgen in staat is om de renteverplichtingen op haar schulden te voldoen. De huidige ratio laat zien dat we op zowel de korte als middellange termijn over voldoende kasstromen beschikken om aan onze liquiditeitsverplichtingen te voldoen.

De solvabiliteit is een maat voor de financiële weerbaarheid op lange termijn en de loan to value meet in hoeverre de lange termijn verdiencapaciteit van de portefeuille vastgoed in exploitatie in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Uit de ratio’s blijkt dat we voldoende vermogen hebben om de huidige en toekomstige verplichtingen en risico’s op te vangen. Er wordt voor de jaren 2026 tot en met 2030 op basis van de meerjarenbegroting naar verwachting binnen de marges geopereerd.

Ons vastgoed wordt gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. In artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (BTIV) is de verplichte waarderingsmethodiek nader uitgewerkt. Dit besluit verwijst naar het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, oftewel het waarderingshandboek.

Om te waarborgen dat dit handboek leidt tot een aannemelijke marktwaarde, wordt het jaarlijks geactualiseerd en op juistheid gecontroleerd. De actualisatie bestaat uit het aanpassen van normen en parameters, zodat deze blijven aansluiten bij de actuele marktomstandigheden. Bij de validatie van het handboek wordt beoordeeld of de berekende marktwaardes logisch en herkenbaar zijn voor alle woningcorporaties, ongeacht provincie of type vastgoed.

De beleidswaarde is een waarderingsgrondslag die de waarde van het vastgoed van woningcorporaties weergeeft op basis van sociaal-maatschappelijke uitgangspunten, zoals langdurige exploitatie en betaalbaarheid. Deze waarde wordt gebruikt door toezichthouders, zoals de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), voor het beoordelen van de financiële positie van corporaties.

Met ingang van verslagjaar 2024 werd de methodiek voor het bepalen van de beleidswaarde gewijzigd. De belangrijkste aanpassingen waren:

• Langere kasstroomperiode: in plaats van een 15-jarige periode met een eindwaarde wordt nu een kasstroomperiode van 60 jaar gehanteerd zonder eindwaarde;
• Aanpassing disconteringsvoet: er wordt gebruik gemaakt van een sociale disconteringsvoet die beter aansluit bij het risicoprofiel van woningcorporaties;
• Onderhoud op basis van MJOP: onderhoudskosten worden bepaald op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) wat leidt tot een realistischer beeld van de onderhoudslasten; 
• Opname van investeringsverplichtingen: verplichte investeringen, zoals het uitfaseren van woningen met energielabel E, F of G, worden expliciet opgenomen in de beleidswaarde.

Daarnaast is de verplichting om de vier afslagen van marktwaarde naar beleidswaarde toe te lichten in de jaarrekening komen te vervallen. Ondanks het vervallen van deze verplichting, tonen wij de afslagen alsnog in de bijbehorende afbeelding, om zo transparant mogelijk inzicht te geven in de opbouw van de beleidswaarde.

Bovenstaande afslagen betreffen enkel de afslagen op het woningbezit. Van de overige verhuureenheden wordt verondersteld, dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. 

Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit.

Per 31 december 2025 bedraagt de beleidswaarde 58,16% van de marktwaarde. Dit kunnen we op hoofdlijnen als volgt verklaren:

1. Wij verkopen ons bezit niet, maar houden het beschikbaar voor verhuur. Hierdoor realiseren we € 197 miljoen minder waarde;
2. Verhuren wij ons bezit niet tegen marktconforme prijzen maar volgens ons eigen huurbeleid waarin betaalbaarheid centraal staat. Dit leidt tot een lagere waarde van € 229 miljoen;
3. Ons onderhoudsniveau ligt hoger dan dat van commerciële partijen wat de verdiencapaciteit met € 197 miljoen verminderd;
4. Ook onze beheerlasten zijn hoger dan bij commerciële vastgoedbeleggers wat resulteert in € 31 miljoen minder waarde;
5. De disconteringsvoet van de marktwaarde wordt vervangen door de voorgeschreven disconteringsvoet. Dit heeft een positief effect van € 216 miljoen.