10.10
Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2025
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
11. Huuropbrengsten
| |
2025 |
2024 |
| Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie |
|
|
| Woningen en woongebouwen |
50.598.012 |
47.565.428 |
| Onroerende zaken niet zijnde woningen |
294.578 |
287.772 |
| Overige huuropbrengsten |
58.929 |
56.275 |
| |
50.951.519 |
47.909.475 |
| Huurderving |
-683.594 |
-1.145.609 |
| Huurderving wegens oninbaarheid |
-76.257 |
-109.548 |
| Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie |
50.191.669 |
46.654.318 |
| |
|
|
| Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie |
|
|
| Woningen en woongebouwen |
365.235 |
348.809 |
| Onroerende zaken niet zijnde woningen |
313.580 |
318.640 |
| |
678.816 |
667.449 |
| Huurderving |
-32.087 |
-33.357 |
| Huurderving wegens oninbaarheid |
-1.015 |
-1473 |
| Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie |
645.713 |
632.619 |
| |
|
|
| Totaal huuropbrengsten |
50.837.382 |
47.286.937 |
Alle huuropbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. De netto huur is per 1 juli 2025 verhoogd met gemiddeld 4,11%. De huursombenadering is van toepassing op corporaties. Dit betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. De gemiddelde huursom voor zelfstandige woningen met een gereguleerd huurcontract die zowel op 1 januari 2025 als op 1 januari 2026 zijn verhuurd mogen op grond van deze regelgeving niet meer dan 4,5% stijgen. De gerealiseerde huursomstijging bedraagt 4,20%.
De huurderving als gevolg van verkoop is in deze berekening niet meegenomen; deze zijn als kosten verantwoord onder het Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille.
Huurderving en huurachterstanden
| |
2025 |
2024 |
| Huurderving in % van de netto huur |
1,54% |
2,49% |
| Huurachterstand in % van de netto huur |
0,81% |
0,90% |
| |
2,35% |
3,39% |
12. Opbrengsten servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| Leveringen en diensten |
1.188.877 |
981.554 |
| Vergoedingsderving |
-66.345 |
-38.156 |
| |
1.122.532 |
943.398 |
Alle serviceopbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.
13. Lasten servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| Lasten servicecontracten |
-898.471 |
811.338 |
In het resultaat worden de niet-verrekenbare opbrengsten en de niet-verrekenbare kosten verantwoord. De verrekenbare opbrengsten en kosten worden gesaldeerd onder de overlopende activa of passiva opgenomen. De afrekening met de huurders over 2024 heeft in 2025 plaatsgevonden.
14. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| Bijdrage VVE’s |
79.555 |
64.613 |
| Toegerekende organisatiekosten |
5.822.393 |
5.190.143 |
| Directe lasten |
816.140 |
248.538 |
| |
6.718.088 |
5.503.294 |
15. Lasten onderhoudsactiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| Onderhoudslasten cyclisch |
10.761.128 |
10.623.557 |
| Onderhoudslasten niet cyclisch |
5.851.352 |
5.396.595 |
| Resultaat herstel aardbevingsschade |
-699.355 |
-1.343.112 |
| Toegerekende organisatiekosten |
3.160.126 |
3.036.868 |
| Directe lasten |
58.990 |
4.774 |
| |
19.132.241 |
17.718.682 |
16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| |
2025 |
2024 |
| Belastingen |
4.403.828 |
4.108.682 |
| Verzekeringen |
246.705 |
171.186 |
| Directe lasten |
34.698 |
26.123 |
| |
4.685.230 |
4.305.991 |
17. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Verkoop huurwoningen
Voor het verkochte DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie is de boekwaarde 2025 de marktwaarde in verhuurde staat per 31 december 2024.
| |
2025 |
2024 |
| Verkoopopbrengst |
2.795.528 |
3.939.602 |
| Af: Verkoopkosten |
-47.893 |
-75.017 |
| Af: Toegerekende organisatiekosten |
-54.177 |
-40.264 |
| Af: Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille |
-1.488.706 |
-2.354.071 |
| Af: Huurderving |
-36.088 |
-94.759 |
| Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille |
1.168.664 |
1.375.491 |
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
18. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie |
-4.385.575 |
-7.215.473 |
| Waardeveranderingen onrendabele investeringen en herstructureringen |
-36.696.723 |
-18.406.572 |
| Waardeveranderingen grond- en ontwikkelposities |
-4.447.147 |
-4.299.527 |
| |
-45.529.445 |
-29.921.572 |
19. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| Waardeveranderingen Niet-DAEB vastgoed |
510.429 |
1.115.137 |
| Waardeveranderingen DAEB vastgoed |
91.977.253 |
36.029.858 |
| |
92.487.682 |
37.144.995 |
Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de vastgoedobjecten in exploitatie (exclusief het effect van onrendabele investeringen) die gewaardeerd zijn op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Voor een nadere toelichting op de niet-gerealiseerde waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in exploitatie.
20. Opbrengst overige activiteiten
| |
2025 |
2024 |
| Overige bedrijfsopbrengsten |
1.187.483 |
4.892.575 |
| |
1.187.483 |
4.892.575 |
In de overige bedrijfsopbrengsten is in 2025 aan vergoedingen vanuit IMG een bedrag van € 771.652 opgenomen (2024: € 4.589.945).
21. Overige organisatiekosten
| |
2025 |
2024 |
| Kosten externe controle |
350.881 |
276.291 |
| Bestuurskosten |
97.532 |
91.622 |
| Advieskosten |
39.827 |
58.046 |
| Toegerekende organisatiekosten |
1.702.027 |
1.514.872 |
| Bankkosten |
19.231 |
19.088 |
| Kosten Aedes en heffingen |
97.090 |
148.384 |
| Overige kosten |
130.792 |
71.921 |
| |
2.437.380 |
2.180.224 |
In de post Kosten Aedes en heffingen is de Obligoheffing van het WSW opgenomen voor een bedrag van € 57.247 (2024: € 55.617).
Accountantshonoraria
| |
2025 |
2024 |
| Onderzoek van de jaarrekening |
326.335 |
255.963 |
| Andere controle opdrachten |
24.546 |
20.328 |
| |
350.881 |
276.291 |
Bovenstaande honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn in het boekjaar ten laste gebracht van de toegelaten instelling, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a lid 1 en 2 BW.
22. Leefbaarheid
| |
2025 |
2024 |
| Leefbaarheid |
522.439 |
247.174 |
| Toegerekende organisatiekosten |
519.154 |
492.838 |
| |
1.041.593 |
740.012 |
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.
Personeelskosten
| |
2025 |
2024 |
| Lonen en salarissen |
5.184.807 |
5.081.420 |
| Sociale lasten |
878.226 |
850.464 |
| Pensioenlasten |
618.277 |
556.657 |
| Overige personeelskosten (inclusief reis- en opleidingskosten) |
661.871 |
539.160 |
| Ingehuurd personeel |
2.020.572 |
1.827.899 |
| |
9.363.753 |
8.855.600 |
Personeelsleden
| |
2025 |
2024 |
| Algemeen |
1,0 |
1,0 |
| Staf |
8,2 |
8,5 |
| Bedrijfsvoering |
10,2 |
12,4 |
| Vastgoed |
17,6 |
16,5 |
| Wonen |
43,1 |
43,0 |
| Totalen |
80,1 |
81,3 |
Alle werknemers waren in 2025 werkzaam in Nederland.
Pensioenlasten
De gehanteerde pensioenregeling van Woningstichting Wierden en Borgen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:
- Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen;
- Er is sprake van een middelloonregeling;
- De pensioen(richt)leeftijd is 68 jaar;
- De regeling kent een partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd door middel van een opbouwregeling (uitkeringsovereenkomst). Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast. Deze is momenteel vastgesteld op 25% van de pensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor;
- Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Voor actieve deelnemers geldt dat het bestuur streeft naar verhoging met de loonontwikkeling van de branche Woningcorporaties. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:
- Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de toegelaten instelling;
- De toegelaten instelling is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting;
- Er is geen sprake van recht op teruggave/ premiekorting.
Het SPW is per 1 januari 2026 overgegaan naar een nieuwe pensioenregeling. Het SPW heeft een transitie-, implementatie- en communicatieplan opgesteld. Het implementatieplan is op 1 november 2024 ingediend bij De Nederlandsche Bank. De Nederlandsche Bank (DNB) gaf begin oktober 2025 toestemming. Het implementatieplan beschrijft hoe SPW per 1 januari 2026 alle pensioenaanspraken omzet naar persoonlijk pensioenvermogen. Het legt vast hoe het fondsvermogen en de compensatie voor het vervallen van de doorsneepremie worden verdeeld. Deelnemers met nadeel ontvangen compensatie, die bij invaren aan hun persoonlijke pensioenvermogen wordt toegevoegd. De compensatie wordt naar verwachting volledig uit het bestaande fondsvermogen betaald, waardoor geen extra werkgeverspremies worden verwacht. Als de buffer onvoldoende blijkt, moeten sociale partners opnieuw overleg voeren.
Toegerekende organisatiekosten
| |
2025 |
2024 |
| Toerekening organisatiekosten |
|
|
| Lonen en salarissen (incl. sociale lasten en pensioenlasten) |
6.681.310 |
6.488.541 |
| Ingehuurd personeel |
2.020.572 |
1.827.899 |
| Overige personeelskosten |
661.871 |
539.160 |
| Huisvestingskosten |
228.179 |
282.873 |
| Overige lasten |
3.384.195 |
2.894.809 |
| Dekking uren |
-1.718.250 |
-1.758.297 |
| Toe te rekenen organisatiekosten |
11.257.877 |
10.274.985 |
| |
|
|
| Organisatiekosten toegerekend aan |
|
|
| Lasten verhuur en beheeractiviteiten |
5.822.393 |
5.190.143 |
| Lasten onderhoudsactiviteiten |
3.160.126 |
3.036.868 |
| Toegerekende organisatiekosten verkoop |
54.177 |
40.264 |
| Overige organisatiekosten |
1.702.027 |
1.514.872 |
| Leefbaarheid |
519.154 |
492.838 |
| Totaal toegerekende organisatiekosten |
11.257.877 |
10.274.985 |
De post Dekking uren bestaat uit de personeelskosten die aan projecten toerekenbaar zijn. In de overige organisatiekosten is een bedrag opgenomen van € 769.555,- voor afschrijvingen op Activa ten dienste van de exploitatie (2024: € 649.937,-).
De toegerekende organisatiekosten zijn gebaseerd op een interne schatting van de urenbesteding naar activiteiten waarbij in hoofdlijnen onderscheid wordt gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. De volgende methoden zijn gehanteerd voor de toerekening:
- Verdeling op basis van aantal FTE;
- Verdeling op basis van werkelijke salariskosten;
- Verdeling op basis van kostenplaats functionarissen.
23. Financiële baten en lasten
| |
2025 |
2024 |
| Rentebaten en soortgelijke opbrengsten |
-619.220 |
-672.613 |
| Rente overheids- en kredietinstellingen leningen |
7.043.038 |
6.237.306 |
| Rentelasten vennootschapsbelasting |
0 |
-13.385 |
| Kosten financiering |
57.729 |
51.601 |
| Waardemutaties extendibles |
-4.637.015 |
178.828 |
| |
1.844.532 |
5.781.737 |
24. Belastingen
Schattingen
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken. De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de Fiscus de door de instelling gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
Belastingdruk winst- en verliesrekening
| |
2025 |
2024 |
| VPB 2025 |
608.994 |
- |
| VPB 2024 |
36.862 |
2.285.703 |
| VPB 2023 |
- |
1.056.890 |
| VPB 2022 |
- |
-152.498 |
| VPB 2021 |
- |
-387.572 |
| VPB 2020 |
- |
558.206 |
| VPB 2019 |
- |
71.583 |
| Inzake Marenland |
- |
146.253 |
| Latentie derivaten |
17.172 |
16.506 |
| Latentie afschrijvingspotentieel |
385.146 |
898.124 |
| |
1.048.175 |
4.493.195 |
| Effectieve belastingdruk 2025 |
Bedrag (in €) |
Vpb (in €) |
% |
| |
|
|
|
| Commerciële jaarrekening |
|
|
|
| Resultaat voor belastingen |
64.516.763 |
|
|
| Nominale belastingdruk |
|
16.645.325 |
25,80% |
| Aansluitposten |
|
|
|
| Verschil verkopen |
343.994 |
88.751 |
0,14% |
| Verschil afschrijvingen |
-508.135 |
-131.099 |
-0,20% |
| Verschil waardeveranderingen |
-46.958.236 |
-12.115.225 |
-18,78% |
| Verschil voorzieningen |
16.820 |
4.340 |
0,01% |
| Fiscaal hogere overige bedrijfslasten |
-733.533 |
-189.251 |
-0,29% |
| Fiscaal hogere onderhoudslasten |
-13.332.640 |
-3.439.821 |
-5,33% |
| Correctie rentelasten |
-66.561 |
-17.173 |
-0,03% |
| Aanwending HIR (niet extracomptabel gecorrigeerd) |
-1.586.775 |
-409.388 |
-0,63% |
| Tariefsverschil 1e schijf |
- |
-13.600 |
-0,02% |
| Generieke renteaftrekbeperking als gevolg van ATAD 1 |
701.618 |
181.017 |
0,28% |
| Beperkt aftrekbare kosten |
19.839 |
5.118 |
0,01% |
| Latentie derivaten |
- |
17.172 |
0,03% |
| Latentie afschrijvingspotentieel |
- |
385.146 |
0,60% |
| Correctie VPB v.j. |
- |
36.862 |
0,06% |
| |
|
|
|
| Totalen |
2.413.154 |
1.048.175 |
1,62% |
De belastingdruk in de winst- en verliesrekening over 2025 bedraagt 1,62% van het resultaat voor belastingen. In de voorliggende jaarrekening zijn baten c.q. compensaties verwerkt die het gevolg zijn van aardbevingsschade. Op dit moment worden gesprekken gevoerd met de Belastingdienst om te komen tot een passende fiscale verwerking, hetgeen volgens Wierden en Borgen inhoudt dat er geen belastingheffing plaatsvindt over deze compensaties.
Aansluiting commercieel resultaat en belastbaar bedrag over 2025
| Commercieel resultaat voor belastingen conform winst- en verliesrekening over 2025 |
|
64.516.763 |
| |
|
|
| Bij: Fiscaal hogere boekwinst verkopen |
343.994 |
|
| Bij: Fiscaal geen overige waardeveranderingen |
|
45.529.445 |
|
| Bij: Fiscaal lagere dotatie voorzieningen |
16.820 |
|
| |
|
45.890.259 |
| |
|
|
| Af: Fiscaal hogere afschrijvingen |
-508.135 |
|
| Af: Fiscaal hogere onderhoudslasten |
-13.332.640 |
|
| Af: Fiscaal hogere overige bedrijfslasten |
-733.533 |
|
| Af: Fiscaal geen niet-gerealiseerde waardeveranderingen |
-92.487.682 |
|
| Af: Vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen (last) |
-66.561 |
|
| |
|
-107.128.551 |
| |
|
|
| Belastbare winst 2025 |
|
3.278.472 |
| |
|
|
| Extracomptabele correcties |
|
|
| |
|
|
|
| Bij: Beperkt aftrekbare kosten |
19.839 |
|
| Bij: Generieke renteaftrekbeperking |
692.298 |
|
| |
|
712.137 |
| |
|
|
|
| Af: Dotatie herinvesteringsreserve |
-1.586.775 |
|
| |
|
-1.586.775 |
| |
|
|
| Belastbaar bedrag 2025 |
|
2.403.834 |
| |
|
|
| Tarief belastbaar |
|
|
| 1e schijf => tot € 200.000 |
Tarief |
Belastbaar |
|
| 2e schijf => vanaf € 200.000 |
19,00% |
200.000 |
38.000 |
| |
25,80% |
2.203.834 |
568.589 |
| Te betalen vennootschapsbelasting |
|
606.589 |
| |
|
|
| Winst na belasting 2025 |
|
1.797.245 |
Verschuldigde vennootschapsbelasting over 2025
| Te betalen vennootschapsbelasting |
|
606.589 |
| |
|
|
| Af: Voorlopige aanslag d.d. 11 februari 2025 |
-3.703.971 |
|
| |
|
-3.703.971 |
| |
|
|
| Terug te ontvangen vennootschapsbelasting over 2025 |
|
-3.097.382 |
